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Viele Altbauten bieten mehr Potenzial, als sie auf den ersten Blick Preis geben. - fotolia.com © Martin Debus

REGION O|N-Wissen

Die 7 Goldenen Regeln des Altbaus

31.07.18 - Ein Altbau ist einfach nur ein Haus, das schon einige Jahre auf dem Fundament hat und das ansonsten ganz ähnlich behandelt werden kann wie eine zehn Jahre alte Bestandsimmobilie? Ganz falsch. Denn Altbauten benötigen ein ganz besonderes Händchen, damit sich auch nach der Sanierung noch ihren durch die Jahre gewachsenen Charakter verströmen und nicht einfach nur wirken wie ein altes Haus, das einen neuen Farbanstrich abbekommen hat.

1. Nicht erneuern um des Erneuerns Willen

Ein typischer Fall. Ein altes Haus, das jemandem bis zu dessen Tod gehörte. Und in vielen Fällen steht für diejenigen, die es erwerben, nun eine klare Agenda auf dem Programm: Wände, Decken, Böden, Treppen, Fliesen und Co. werden herausgerissen, bis praktisch nur noch der Rohbau steht. Das kann man so machen. Doch dadurch raubt man einem Altbau alles, was ihn so besonders macht. Alte Holzböden, die ihre Optik nur durch die Einwirkung der Jahrzehnte erlangten. Alte Innenraumtüren, die, würde man sie so heute anfertigen, ein Vermögen kosteten.

Natürlich, bei manchen Dingen muss man einen Schnitt machen. Soll das Dach gedämmt werden, muss oft genug auch der Dachstuhl erneuert werden, weil er das Gewicht nicht trägt. Und über den Charme von 60er-Jahre Fliesen kann man sicherlich geteilter Meinung sein. Doch wer wirklich Altbaubesitzer und nicht nur Baubesitzer sein möchte, sollte nur dann wegwerfen, wenn eine Aufarbeitung nicht machbar ist. Selbst der mitgenommenste Parkettboden wird zum absoluten Zierstück, wenn man nur wenige Stunden ins Aufarbeiten investiert – und auch dutzende Lackschichten auf einem Türblatt sind für moderne Abbeizmittel kein Problem.

Altbau verpflichtet. In diesem Fall dazu, ...fotolia.com © GM Photography

2. Fenster sind die Augen des Hauses

Dass die alten Fenster ersetzt werden müssen, daran führt meist kein Weg vorbei. Doch viele Sanierer möchten bei dieser, zugegeben teuren Maßnahme, gerne eine sparsame Abkürzung wählen – und nehmen einfache Standardfenster. Und die sind in aller Regel einflügelig mit weißem Plastikrahmen. Ein böser Fehler. Denn nicht nur passt die Farbe oft nicht zur Charakteristik eines Altbaus. Viel mehr wird auch die Bauform die Optik nachhaltig negativ verändern.

Wo vorher mehrflügelige, vermutlich holzgerahmte, Fenster installiert werden, sollte man versuchen, bei den Neuen so dicht wie möglich an diese Optik heranzukommen – selbst wenn das Mehrkosten verursacht. Ein kleiner Trick ist jedoch gestattet: Es müssen keine Holzrahmen sein. Auch in Kunststoff lässt sich heute eine ähnliche, jedoch ungleich pflegeleichtere Optik reproduzieren.

3. Mit Augenmaß kalkulieren

Es ist eine Tatsache, dass Altbauten, selbst wenn sie umfangreich erneuert werden, in der Regel unterm Strich günstiger sind als ein vergleichbarer Neubau. Allerdings machen viele den Fehler und kalkulieren trotzdem noch zu knapp – weil sie vergessen, dass bei den zentralen Dreh- und Angelpunkten der Hausbudgetierung der Kaufpreis nur ein Aspekt ist. Ein Gutachter sollte beispielsweise immer hinzugezogen und finanziell eingeplant werden – nicht alle durch den Zahn der Zeit verursachten Mängel sind für das Laienauge sichtbar. Und die für den Altbau-Charakter notwendigen, stilgemäßen Möbel müssen ebenso einkalkuliert werden, wie eine großzügige Auslegung der Sanierungskosten. Ferner sollte geprüft werden, für welche KfW-Förderprogramme man infrage kommt – Kredite und/oder Zuschüsse für die energetische Sanierung sind das Mindeste.

Eine solche Fassade verdeckt man einfach ...fotolia.com © mArtin Debus

4. Dämmen mit Sinn und Verstand

Vor 50 und mehr Jahren dachte noch niemand daran, dass es 2018 – unter bestimmten Einschränkungen – Pflicht sein würde, die Fassade eines Hauses zu dämmen. Allerdings gleich vorweg: Eine generelle Pflicht dazu gibt es nicht. Erst wenn mehr als zehn Prozent des Außenputzes erneuert werden, muss gedämmt werden.

Aber: Gerade wenn das alte Gebäude über eine optisch sehr schöne Fassade verfügt, und das muss nicht einmal Fachwerk oder Klinker sein, wäre es fast schon eine Sünde, dies unter dicken Dämmstoffschichten zu verbergen. Eine Alternative in Form der Innendämmung gibt es immer. Sie wird, wie der Name schon sagt, nicht außen auf die Wand aufgebracht, sondern im Innenraum. Das nimmt nur wenig Raumfläche, hat aber im Vergleich zur Außenwanddämmung auch jenseits der Optik einige signifikante Vorteile – wie etwa einen wesentlich geringeren Preis.

Es gibt Optiken, die bekommen nur ...fotolia.com © aquatarkus

5. Die Dacheindeckung macht was her

Wenn der Statiker zur Ansicht gelangt, dass der alte Dachstuhl für eine zeitgenössische Wärmedämmung zu schwach konstruiert ist, schalten sehr viele Altbaubesitzer abermals in den "Wegwerfen-Modus". Das Dach wird erneuert – und zwar buchstäblich. Stellt sich natürlich die Frage nach dem Warum. Natürlich, die schwachen, vielleicht von den Jahren verbogenen Sparren müssen wirklich getauscht werden. Aber warum auch die Eindeckung? Sofern sie nicht gerissen sind, sind sowohl Dachziegel und erst recht die bei Neukauf enorm teuren Schiefer-Eindeckungen in den allermeisten Fällen für ein weiteres Leben gut – sie sind quasi "für die Ewigkeit".

Ganz primär spart diese Form des Recyclings natürlich dramatische Summen. Vor allem aber erhält es die Optik auch im "Oberstübchen" des Hauses. Dies sollte insbesondere dann in Erwägung gezogen werden, wenn man die im vorherigen Punkt erwähnte Fassade beibehalten möchte. Mit der alten Eindeckung wirkt sie dann wie aus einem Guss – und falls doch einzelne Schindeln ersetzt werden müssen, weiß der Dachdecker sicher von Häusern, bei denen weniger respektvoll neu eingedeckt wurde.

6. Erhalte den Vorgarten

Früher war es in vielen Regionen Deutschlands, besonders im ländlichen Bereich, üblich, zwischen Straße und Haus einen mehr oder weniger großen Vorgarten zu integrieren – ob zur Zierde oder dem Anbau von Kräutern, unterschied sich von Haus zu Haus. Für viele Neu-Besitzer ist dieser Platz nur Anlass, um ihn durch Pflastern zu einem Stellplatz umzufunktionieren oder aber Rasen zu sähen, vielleicht auch gleich ein graues Steinbeet zu realisieren.

Bitte nicht. All diese Maßnahmen würden den Charakter des Hauses wiederum negativ beeinflussen. Es reicht schon, den Vorgartenboden händisch etwas aufzulockern und anschließend ein paar Stauden und immergrüne Bodendecker zu pflanzen. Dadurch bekommt man einen Vorgarten, der klassisch durch Grünes ziert – und einem im Gegensatz zum immerwährenden Rasenmähen und Unkrautzupfen auch keinerlei zusätzliche Arbeit auferlegt. Oder vielleicht wäre dieser Ort ja auch genau das Richtige, um wie die Vorbesitzer hier Dill, Schnittlauch und Co. wachsen zu lassen.

7. Finger weg vom Kellerboden

Früher wurde mehr gespart. Das führt zu dem heute ziemlich fragwürdigen Paradoxon, dass der Boden in vielen Altbaukellern aus nichts anderem besteht, als festgestampfter Erde. Und hier empfiehlt es sich, sich ein Negativbeispiel an der ersten großen Sanierungswelle in den 1960ern und 1970ern zu nehmen. Damals fanden es viele ganz praktisch, einfach diesen Mutterboden mit einer Betonestrich-Schicht zu überdecken, um einen festen Untergrund zu schaffen. Fest wurde der Boden zwar. Aber weil dies ohne jegliche vom Erdreich abkoppelnde Maßnahmen geschah, wurden in den Jahren danach die Kellerwände extrem feucht, weil die Nässe des Erdreichs, die vorher im offenen Keller verdunsten konnte, dort plötzlich hochstieg.

Die sparsamste Methode wäre es, diesen irdenen Status quo zu akzeptieren, die Kellerwände außen gegen Feuchtigkeit zu schützen, die Kellerdecke nach oben zu dämmen und den Keller wie ehedem als kühlen Lagerraum weiter zu nutzen – gegebenenfalls ergänzt um einen Boden aus Sand und Pflastersteinen/Gehwegplatten. Nur falls das nicht möglich ist und aus Raumgründen der Keller ein "echter" Wohnraum werden muss, sollte davon abgewichen werden. In dem Fall muss zunächst der Boden einige zehn Zentimeter tief abgetragen werden (damit der Raum nicht zu niedrig wird; Vorsicht, die Wandfundamente dürfen nicht freiliegen). Dann wird eine Folie gegen aufsteigende Nässe eingelegt und seitlich weit genug hochgezogen. Darauf kommt eine Dämmung und schließlich eine (möglichst dünne) bewehrte Estrichschicht. +++


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